与中国房企精英的专业交往和职业友谊（一）（1/2）

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京城三长老：“花远”R大炮、万通冯伦和SOHO潘石屹

中国房地产最春风得意的二十年，不仅满足和提高了市民居住的生活需求和投资价值，更成为拉动G.D.P的支柱产业。而房地产业企业家也获得了全社会极大的关注，特别是京城的三长老“花远”R大炮、万通冯仑和SOHO潘石屹，虽然企业规模在行业内一直差强人意，但由于占据首都的中心和高地，知名度无疑最高、曝光率超前，甚至成了公众人物。尤其一向敢言的“R大炮”与漂亮国的“大嘴川”任总.统前的影响力堪有一比！一一如今一个身陷囹圄，一个几近失声，一个人远走USA……

此三翁都是全国工商联房地产商会的创始会员单位并任副会长，我是二级机构商业不动产专委会的主任，所以经常在商会举办的活动上“照面”或“擦肩而过，当然更在全国各地的房地产论坛上“偶遇”一一

“R大炮”：我与R先生有过两次交往，一次是邮件，另一次是同台演讲。

邮件那次应该是2005年我与来自加拿大的投资银行家JamesZhao共同发起了中国最早的房地产基金“第一中国”，当时准备招募LP。于是我冒然给R先生写了一封邮件问他及所在企业是否有意参与，没想到他委托公司的董秘藤总与我联系并约我和zhao一起到办公室商谈，后因理念尤其权益及回收率的分歧不了了之……

同台演讲是2008年，“民间资本”和“炒房”重镇温州媒体和当地商会搞了一次房地产金融论坛，邀请了全国工商联房地产商会会长聂梅生女士和“R大炮”，我做为所谓的地产金融专家添列末位。会议晚宴后我以“后进”的心态去隔壁房间造访他，与他几乎竟夜长谈至凌?。对他身为国企.领导和定位意见.领袖的角色和心态有了比较全面而深入的了解和理解。不久后我还写了一篇亦褒亦贬的博文《政.府.的铁托》，不知他是否看到和介意……

2014.5.20.今天下午参加搜房网与北京华远地产主办的“通州商业地产论坛”、探讨京津冀一体化、通州做为北京副中心的发展空间和商业前景……

万通冯仑：2001年我从北京房山房地产总公司离职，想进入北京的主流和知名房企。于是给久慕的“地产思想家”和以荤段子著称的万通冯仑先生写了封“投名信”。我的底气和侥幸来自于他与我曾分别在上世纪九十年代“轰动全国”的牟其中的南德集团（任总办主任），而我所在（号称建国以来最大的金融诈骗案）“卫益行”（任行政副总），职务类似可能有“同同理之心”。

正如我所料，他约我在阜成门万通大厦（地下就是著名的也是万通重要收入来源的“万通小商品城”）公司的会议室?聊了2-3个小时，共同回忆和总结了改开初期的商界风云一一这也与他之后写的《野蛮生长》一书颇为契合……”

之后他让公司负责金融和资本的孙总与我进行了专业交流，颇有点教员当年与尼克松及基辛格见面时所言“哲学问题和我聊，具体事务与恩.来谈的架式……最后关于我的“入伙”意向被婉拒的理由类似我的路子太野之类，不符合万通的风格和规范……

《扩大内需政策利好商业地产能否率先破局》

来源：联商网

2008-11-20

“万通地产董事局**冯仑更是在公开场合极力表示看好商业地产的未来价值。在日前的金融地产年会上，冯仑说，未来三到五年间，我国住宅市场开发空间有限，但商业住宅供应却十分充足，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。其还用美国等发达国家商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业的事实来论证他的观点。”

“清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波也表示，在目前严峻的外部市场形势下，商业地产正面临前所未有的需求危机。

朱凌波认为，零售商在奥运后的注意力将从扩张转向利润率的最大化，其对商铺空间的需求相对放缓，在目前经济形势下，今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈，整个商铺市场的租金将无法避免地走向下行。数据显示，在未来的15个月内，北京将有165万平方米的新增购物空间投入市场。“毫无疑问，全球性危机已经开始侵入实体经济，写字楼、商铺和工业地产都将面临日渐降低的需求。”朱凌波说，供应高峰的到来在随后带来的只能是积压的存货和降价促销的压力。

朱凌波也认为，商业地产的投资在这时也出现了分化，一些注重长期投资的海外基金已经在悄悄进入，而中国投资商由于自有资金的不充沛，以及银行政策趋紧，投资压力增大。为此，在今年4月中旬以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与中信证券策划已筹备成立中国第一只有限合伙制的商业地产基金，并已基本锁定温州企业家群体为潜在投资者，为地产商开辟一条新的融资渠道。”

SOHO潘石屹：我与老潘这个当年的“万通六君子”中最擅长炒作（是中国商用物业营销（售）最成功的）也最会“扮猪吃老虎”的地产大咖只在“商会”上有点头之交。唯一一次找他是我举办的清华大学CREO想组织学员去SOHO中国的办公室和项目考察学习，他安排了公司常务副总苏?（后创业高和、专做不良资产盘活与运营）负责接待。

《潘石屹夫妇“退场”，SOHO中国股价缘何上涨逾一成？》

新京报记者***

2022-09-07

“亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，经历了这一系列事件后，潘石屹夫妇退居幕后，无论是对SOHO中国，还是对他们个人而言，均是明智之举。”

《连声呼喊“狼来了”后续：潘石屹对SOHO中国私有化避而不谈》

2021-01-12新浪财经

来源：中国房地产报

“亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉记者，中国房地产以销售为主导的时代已经过去了，未来将转向销售和自持并存甚至将来以自持为主的时代，但SOHO中国转身之后，发现自身并不擅长招商、运营以及长期经营物业。”

《SOHO中国：潘石屹不玩了|民资商业样本观察》

原创：奇点商业地产

2019年10月31日

“朱凌波认为，SOHO中国最早以北京、上海为阵地，但现实状况是核心城市的核心地块的土地出让减少，没有面粉面包就很难制作；再加上以售养租的模式在地产圈开始没落，SOHO中国在上海尝试的时候就没有取得很好的效果。

朱凌波补充道，如果说“逆水行舟”是一种进的艺术，那么“激流勇退”就是一种退的艺术。潘石屹夫妇在知名度和公司业绩高峰选择收缩战略，在最高峰及时收手、激流勇退，也就适时避免蒙受巨大的损失。”

盘点2008年中国商业地产十大观点

来源：联商网

2009-01-26

观点1：全国工商联房地产商会会长聂梅生：中国的房地产正在向做商业地产、经营性的物业转型。对商业地产方面我们要加油，要加大力度增强关于金融方面的研究。我们不必徘徊在现在这种低迷的市场行情中，应该找出一条...

点评：有信心才会有希望。既然我们迎来了商业地产的发展期，虽然目前存在大势的影响，行业也处在初级阶段，寻求发展，探寻新路才是硬道理。

观点2：著名经济学家、香港中文大学首席教授***：箫条时期切忌躁动，抄底不是箫条时期该干的事情，这个时刻大家要对冲行事，保证赚钱是最重要的，保证赚钱就是对冲的基本原则，在箫条时期不赔钱就是最重要的原则。

点评：保住自己比什么都重要。无过是国家、行业、企业、个人，都会遭遇很多的坎坷或者发展的障碍。无论外界如何风起云涌或者暴风骤雨，不赔就是底线，谁做到了，谁就成功了。

观点3：华远地产董事长R：我个人认为冬天还没来，现在最多是个深秋，是个秋风扫落叶的时候。你们真正看到死了几个开发商？工商企业死了67000多户，有几个开发商死了？没有。

点评：活着真好。在房地产行业，“冬天论”、“春天论”频出报端，也成为某些大人物的口头禅。无论什么论，好好活着比什么都强。

观点4：万科集团董事长王石：内地商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

点评：可爱的两点论。要么必死，要么致命麻烦。商业地产开发注定不可能一帆风顺。要生存，先把泪擦干，走过去，前面是个天。自己的路还得自己走，看来只能走着瞧了。

观点5:金地集团董事长凌克：中国房地产作为一个发展历史仅仅二十年的行业，还是处在初级阶段，整个行业融资结构不合理，缺乏机构投资者的直接参与，行业集中度低，商业地产发展和管理落后。

点评：知彼知己，方能百战不殆。既然知道自己所处的阶段，存在的问题，发展就是自己的问题了。但我们还是希望良性发展，和谐发展。

观点6：万通地产董事局**冯仑：自从有拐点论以后，我们的腿是否真拐了？现在看来，这个腿是有点儿拐。但即使出现了一点儿跛脚，楼市仍然是健康的，而且另一条“腿”???商业地产发展更强健，将成为房地产行业的下一个发展机会。

点评：健全的人都是两条腿。看来房地产行业的发展也需要两条腿，这两条腿还都不能缺。目前两条腿是否都有点跛，好好走路，还得靠自己。

观点7：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹：中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。

点评：变是为了更好的发展，求变就是求真的过程。到目前为止已经不止100天了，过程也有了，结果也有了，还需要追究原因吗？什么都不说最好。

观点8：嘉德商业产业有限公司总裁潘锡源：目前中国商业地产市场存在的主要问题，就是专业人士实在太少的问题。

点评：21世纪就是人才的世纪。中国内地商业项目很少能够取得可观回报，比较客气的说法是商业地产“欠缺专才”。没有人才我们该怎么办，这个问题有人认真想过吗？